Postup při nákupu nemovitosti

První kroky, ihned po výběru Vaší vysněné nemovitosti:

  1. NIE

    Klient si zřídí daňové identifikační číslo pro cizince (známé pod zkratkou NIE) je osobním a neměnným číslem, jež slouží k identifikaci cizích daňových poplatníků, kteří logicky postrádají identifikaci danou domácím státním příslušníkům (ekvivalent českého rodného čísla). Všichni cizí státní příslušníci s ekonomickými, profesními či společenskými zájmy na území Španělska jsou povinni získat NIE u odpovídajícího úřadu (kompetence spadá pod Ministerstvo vnitra). NIE musí být obsaženo ve všech veřejných dokumentech, jež zainteresovaná osoba podepíše, či jsou vydány ve Španělsku, což znamená, že jej klient musí získat před podpisem kupní smlouvy u notáře.

    Potřebné dokumenty: pas / občanský průkaz + kopie, vyplněné formuláře žádosti s uvedením osobních údajů + zaplacený administrativní poplatek ve Španělské bance, průkazkové foto.

    Pokud si nevíte rady jak toto číslo získat, neváhejte se na nás obrátit, rádi Vám pomůžeme!

  2. Účet v bance

    Pro nákup nemovitosti ve Španělsku je potřeba založit účet ve Španělské bance. V zásadě se z něj hradí kupní cena za nemovitost a také se na tento učet navádí inkaso za energie, daně spojené z nemovitostí, komunální odpady, poplatky ze společenství vlastníků , internet, telefon, pojištění atd.

    Potřebné dokumenty: pas / občanský průkaz, případně některé banky vyžadují potvrzení od zaměstnavatele o výši příjmu a pracovní pozice, přiznání k dani z příjmu fyzických osob (1 –2 roky zpět), pro účet ve společném jmění manželů je nutné zajistit oddací list a poskytnout potvrzení o příjmu manželky / manžela., doklad o nabytí peněžních prostředků: smlouva o prodeji nemovitých věcí, automobilu, apod.. Všechny dokumenty je nutné soudně přeložit do Španělského jazyka.)

    Díky naší dlouholeté spolupráci s některými bankami, zamezíme protahování a žádání dokumentů se strany klientů, proto se neváhejte obrátit na nás s otevřením bankovního účtu.
  3. Fiskální reprezentant

    Povinností kupujícího je zajistit si reprezentanta pro daňové účely, který je zodpovědný za komunikaci s finančními úřady a zpracování daně z nemovitosti pro nerezidenty. Tento zástupce je třeba uvést již do veřejné listiny, tudíž je vhodné kontaktovat kancelář ihned po podpisu rezervační smlouvy.

    Naše realitní kancelář spolupracuje se specializovanými účetními poradci či advokáty a rádi Vám pomůžeme zvolit vhodnou zastupující kancelář.

Další postup: 
  • Po výběru nemovitosti je vhodné zaplatit zálohu a podepsat rezervaci.
  • Dalším tedy zásadním bodem je příprava rezervační smlouvy (contrato de arras). Je to chvíle, kdy je nutno vyjednat s prodávající stranou co možná nejvýhodnější podmínky pro našeho klienta. Po ukončení tohoto procesu zasíláme klientovi kompletní zprávu s detaily o vhodnosti transakce, podmínkami smlouvy, indikací přibližných výdajů spojených s provozem nemovitosti a výdaji spojenými se samotnou koupí.
  • Rezervační zálohou bývá nízká částka v rozmezí 3.000 a 10.000 eur, ale může být i vyšší s ohledem na cenu nemovitosti. Tato záloha se posílá prostřednictvím realitní kanceláře přímo majiteli nemovitosti, ale v jiných případech také její část zůstává u realitní kanceláře nebo právního zástupce prodávající strany. Záloha slouží k zajištění koupě, k tomu, aby byla nemovitost stažena z trhu a neposledně i k zajištění její ceny. Je důležité zdůraznit, že v případě, že se kupující rozhodne nepokračovat v koupi, záloha propadá, mimo dohodu o opaku, a to například tehdy, pokud není získáno plánované financování.
  • Po zaplacení zálohy a podpisu rezervace by prodávající měli doručit veškerou dokumentaci týkající se nemovitosti a umožňující prověřit vhodnost transakce z právního, stavebního i daňového hlediska. V případě, že vyjdou na světlo problémy právního či stavebního charakteru ze strany prodávajícího, které by vyústily v nedoporučení koupě, rezervační záloha bude okamžitě vrácena.
    Rezervační smlouva již obsahuje specifické podmínky dohody, které budou přeneseny do kupní smlouvy či notářského zápisu a zásadní aspekty, které se vyskytnou v rezervační smlouvě, jako termíny, cena, výdaje jednotlivých stran, atd. bude nutno respektovat. Záloha se běžně hradí kreditní kartou či bankovním převodem.
  • K podpisu notářské listiny běžně dochází v rozpětí několika týdnů až měsíců po zaplacení rezervační zálohy a je s ní pravidelně spojena platba daně z převodu majetku a doplatek kupní ceny. Do této platby se běžně zahrnuje již zaplacená rezervační záloha.
  • V průběhu procesu, před podpisem veřejné listiny, je možné také vystavit kupní smlouvu. Taková kupní smlouva bude obsahovat detaily stranami dohodnutých podmínek. Tato smlouva má vždy privátní charakter. Většinou je s touto smlouvou spojena další platba části kupní ceny. Po podpisu smlouvy jsou obě strany zavázané respektovat podmínky a závazky obsažené v dokumentu. 
  • Proces koupě nemovitosti ovšem kulminuje podpisem veřejné listiny kupujícím a prodávajícím či jejich zástupců u notáře. V ten okamžik prodávající předává vlastnictví nemovitosti kupujícímu a ten zároveň platí zbytek dohodnuté kupní ceny. Je to formální akt, který probíhá u notáře, jež je nezávislým státním úředníkem, který potvrzuje, že transakce proběhla v souladu s platnými právními předpisy. 
  • Notář je povinen si vyžádat aktualizovaný list vlastníka jako krok těsně předcházející podpisu veřejné listiny, za účelem prověření, že na převáděné nemovitosti neváznou žádné dluhy či závazky uzavřené na poslední chvíli, ani není nijak omezena způsobilost prodávajícího majetkem disponovat. Okamžitě po podpisu této listiny (escritura de compraventa) je zaslána elektronicky kopie dokumentu na katastrální úřad. Nedochází tím k žádné časové prodlevě mezi těmito dvěma úkony a katastr okamžitě ví, kdo je novým vlastníkem nemovitosti. Veřejná listina je platným dokladem o vlastnictví nemovitosti a má stejnou váhu jako výpis z katastru. V den notářského zápisu kupující ihned obdrží klíče od nemovitosti.
  • Pokud kupující trvá na účasti u notářského jednání, po celou dobu podpisu smlouvy u notáře jsou naši klienti doprovázeni z naší strany odborným pracovníkem naší kanceláře (případně také advokátem, pokud je tato služba předem sjednána), jež má na starost kontrolu veškeré dokumentace a prověření, že je vše v pořádku.
  • Ve většině případů se stává, že profesní či osobní poměry klientům neumožňují osobně se zúčastnit podpisu smlouvy před notářem v uvedeném termínu, proto pracujeme v jejich zastoupení. V tom případě však musí být k tomuto účelu předem udělena plná moc. Tu lze podepsat u notáře přímo ve Španělsku při kterékoli Vaší návštěvě, což je nejjednodušší a nejlevnější varianta. Lze ji podepsat i na španělském velvyslanectví či konzulátu kdekoli v zahraničí a samozřejmě také u notáře v zemi Vašeho trvalého bydliště. V druhém případě však musí být dokument řádně přeložen soudním tlumočníkem do španělštiny a musí být označen jako super legalizovaný, to znamená, že musí být opatřen apostilní doložkou (kompetence ministerstva zahraničních věcí). Plné moci obsahují generická oprávnění k jednotlivým úkonům, umožňují nám tedy provádět úkony, které přesahují samotnou realizaci zakázky, jako je postoupení smluv s dodavateli energií, zastupování při placení daní, domicil, získávání různých povolení atd. Z tohoto důvodu takovou plnou moc zákazníkům vždy doporučujeme připravit a podepsat bez ohledu na to, zda se budou podpisu kupní smlouvy účastnit či nikoliv.
  • Od okamžiku podpisu smlouvy u notáře je Vaše vlastnictví v databázi relevantního katastrálního úřadu z důvodu zaslání informace o změně vlastníka samotným notářstvím. Je ovšem zapotřebí zápis formalizovat, což spočívá v tom, že se smlouva v originále fyzicky vyzvedne z notářství, zaplatí se odpovídající honorář a relevantní daně a smlouva se předloží na katastru nemovitostí k řádnému zápisu. Přibližná délka tohoto procesu bývá v rozmezí tří až šesti měsíců. Registrace do katastru nemovitostí je zpoplatněna.


    Po prodeji: 
  • Ihned po podpisu veřejné listiny jste se stali majiteli nemovitosti a je na Vás kontaktovat všechny příslušné úřady a dodavatele o změně vlastníka.
  • Je třeba informovat městský úřad a finanční úřad o změně vlastníka, stejně tak jako společenství vlastníků. Tyto služby pomůže zajistit kupujícímu jeho fiskální reprezentant případně advokátní kancelář.
  • Je také třeba uzavření smluv s jednotlivými dodavateli (voda, elektrické energie, plyn, atd.) na Vaše jméno. V případě, že nemovitost již disponuje stávajícími smlouvami s jednotlivými dodavateli, je možné je pouze převést na jméno nového majitele a ušetřit za poplatky spojené s novou registrací odpočtových hodin. Registrace nových smluv za vodu a el. stojí přibližně 440 euro a u nákupu novostaveb je nezbytná. Pokud jde o již starší smlouvy, dodavatelé mohou vyžadovat specifickou technickou certifikaci (revizní zprávy), které potvrdí, že stávající stav odpovídá požadovaným technickým parametrům.

    Pokud budete potřebovat s převody či uzavřením smluv, rádi Vám pomůžeme.