O nás

Realitní servis

Garantovat bezpečnost svěřených financí ve výkonu naší profese je pro nás zcela zásadní. Při zprostředkování prodeje zajišťujeme veškerý servis.  Osobně provádíme veškeré úkony jako prověření způsobilosti prodávající strany, stavitele či dalších prostředníků, kontolujeme každý dokument, který se bude podepisovat a který může případně ohrozit Vaše zájmy. Prověřujeme, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy, břemena či závazky.
Jelikož bereme velmi vážně současnou právní normativu týkající se prevence praní špinavých peněz, a proto dřív, než začneme zastupovat nového klienta, získáváme od něj veškerou relevantní dokumentaci, nad rámec prosté nepříjemnosti či nezvyku muset poskytnout soukromé údaje finančního i profesního rázu, máme na zřeteli Vaší vlastní ochranu před hypotetickými soudními postihy a také striktní dodržování právních předpisů. Jsme zavázáni dodržováním mlčenlivosti, a proto také s veškerou Vaší dokumentací bude nakládáno odpovídajícím způsobem.

Jak postupujeme?

  • NIE

    Klient si zřídí daňové identifikační číslo pro cizince (známé pod zkratkou NIE) je osobním a neměnným číslem, jež slouží k identifikaci cizích daňových poplatníků, kteří logicky postrádají identifikaci danou domácím státním příslušníkům (ekvivalent českého rodného čísla).Všichni cizí státní příslušníci s ekonomickými, profesními či společenskými zájmy na území Španělska jsou povinni získat NIE u odpovídajícího úřadu (kompetence spadá pod Ministerstvo vnitra). NIE musí být obsaženo ve všech veřejných dokumentech, jež zainteresovaná osoba podepíše, či jsou vydány ve Španělsku, což znamená, že jej klient musí získat před podpisem kupní smlouvy u notáře.
    Potřebné dokumenty:
    Passport / občanský průkaz + kopie, vyplněné formuláře žádosti s uvedením osobních údajů + zaplacený administrativní poplatek ve Španělské bance.
    Průkazové foto

  • Účet v bance

    Pro nákup nemovitosti ve Španělsku je potřeba otevřít účet ve Španělské bance
    Potřebné dokumenty:
    Passport / občanský průkaz, (případně některé banky vyžadují potvrzení od zaměstnavatele o výši příjmu a pracovní pozice, přiznání k dani z příjmu fyzických osob (1 –2 roky zpět), pro účet ve společném jmění manželů je nutné zajistit oddací list a poskytnout potvrzení o příjmu manželky / manžela., doklad o nabytí peněžních prostředků: smlouva o prodeji nemovitých věcí, automobilu, apod.. Všechny dokumenty je nutné soudně přeložit do Španělského jazyku.) Díky naší dlouholeté spoluprácí s některými bankami, zamezíme protahování a žádání dokumentů se strany klientů, proto se neváhejte obrátit na nás s otevřením účtu.

Postup

  • Po výběru nemovitosti je vhodné zaplatit zálohu a podepsat rezervaci. Zálohou bývá nízká částka (v rozmezí 3.000 a 10.000 Eur) a zůstává běžně u realitní kanceláře nebo právního zástupce prodávající strany. Slouží k zajištění koupě, k tomu, aby byla nemovitost stažena z trhu a neposledně i k zajištění její ceny. Je důležité zdůraznit, že v případě, že se kupující rozhodne nepokračovat v koupi, záloha propadá, mimo dohodu o opaku, a to například tehdy, pokud není získáno plánované financování nebo v případě, že vyjdou na světlo problémy právního či stavebního charakteru, které by vyústily v nedoporučení koupě.Před podpisem rezervace s realitní kanceláří či přímo se soukromou osobou, nám tento dokument postupujete k prověření a schválení. Přestože specifické podmínky dohody budou přeneseny do kupní smlouvy, některé zásadní aspekty, které se vyskytnou v rezervaci, jako termíny, cena, výdaje jednotlivých stran, atd. bude nutno respektovat. Záloha se běžně hradí kreditní kartou či bankovním převodem.
  • Po zaplacení zálohy a podpisu rezervace by prodávající měli kupující straně doručit veškerou dokumentaci týkající se nemovitosti a umožňující prověřit vhodnost transakce z právního, stavebního i daňového hlediska. Provádíme zevrubné prověrky na katastrálních úřadech, radnicích, u společenství vlastníků, dodavatelů i dalších subjektů za účelem zjištění, kdo je vlastníkem nemovitosti, jaká je právní způsobilost jak majitele, tak i jeho případného zástupce. Zjišťujeme, zda existují závazky, zda na nemovitosti váznou práva či omezení, jaké jsou přibližné výdaje spojené s provozem nemovitosti a celkově jakýkoli relevantní údaj, který by mohl mít na kupujícího vliv v budoucnu. Dalším zásadním bodem je příprava kupní smlouvy nebo opce na koupi. Je to chvíle, kdy je nutno vyjednat s prodávající stranou co možná nejvýhodnější podmínky pro našeho klienta. Po ukončení tohoto procesu zasíláme klientovi kompletní zprávu s detaily o vhodnosti transakce, podmínkami smlouvy, indikací přibližných výdajů spojených s provozem nemovitosti a výdaji spojenými se samotnou koupí.
  • K podpisu kupní smlouvy (či opce) běžně dochází v rozpětí dvou týdnů až měsíce po zaplacení rezervační zálohy a je s ní pravidelně spojena platba daně z převodu majetku. Do této platby se běžně zahrnuje již zaplacená rezervační záloha. Smlouva bude obsahovat detaily stranami dohodnutých podmínek. Po podpisu smlouvy jsou obě strany zavázané respektovat podmínky a závazky obsažené v dokumentu. Proces koupě nemovitosti kulminuje podpisem kupní smlouvy kupujícím a prodávajícím u notáře. V ten okamžik prodávající předává vlastnictví nemovitosti kupujícímu a ten zároveň platí zbytek dohodnuté kupní ceny. Je to formální akt, který probíhá u notáře, jež je nezávislým státním úředníkem, který potvrzuje, že transakce proběhla v souladu s platnými právními předpisy. Notář je povinen si vyžádat aktualizovaný list vlastníka jako krok těsně předcházející podpisu smlouvy
  • Za účelem prověření, že na převáděné nemovitosti neváznou žádné dluhy či závazky uzavřené na poslední chvíli, ani není nijak omezena způsobilost prodávajícího majetkem disponovat. Okamžitě po podpisu smlouvy je zaslána elektronicky kopie dokumentu na katastrální úřad. Nedochází tím k žádné časové prodlevě mezi těmito dvěma úkony a katastr okamžitě ví, kdo je novým vlastníkem nemovitosti. Po celou dobu podpisu smlouvy u notáře jsou naši klienti doprovázeni z naší strany (případně také advokáta), jež má na starost kontrolu veškeré dokumentace a prověření, že je vše v pořádku. V případě, že Vám Vaše profesní či osobní okolnosti neumožní se podpisu smlouvy u notáře v daném termínu osobně zúčastnit, uděláme to ve Vašem zastoupení. V tom případě je ovšem třeba předem udělit notářsky ověřenou plnou moc k tomuto účelu. Ta může být podepsána u notáře přímo ve Španělsku během kterékoli Vaší návštěvy, což je nejsnazší a nejekonomičtější varianta. Může být také podepsána na Španělské ambasádě či konzulátu kdekoli v zahraničí a samozřejmě také u notáře v zemi Vašeho trvalého bydliště. V tomto posledně zmíněném případě ovšem musí být dokument řádně soudně přeložen do španělštiny a musí být tzv. superlegalizován, tj. musí být opatřen apostilní doložkou (kompetence Ministerstva zahraničních věcí). Plné moci obsahují generická zmocnění k jednotlivým úkonům, umožňují nám tudíž provádět úkony nad rámec samotného podpisu smlouvy, jako například převody smluv s dodavateli energií, zastoupení při platbě daní, navádění inkasa, získání nejrůznějších povolení, atd. Z tohoto důvodu klientům vždy doporučujeme takovou plnou moc připravit a podepsat nezávisle na tom, zda se budou podpisu kupní smlouvy účastnit či nikoliv.
  • Od okamžiku podpisu smlouvy u notáře je Vaše vlastnictví v databázi relevantního katastrálního úřadu z důvodu zaslání informace o změně vlastníka samotným notářstvím. Je ovšem zapotřebí zápis formalizovat, což spočívá v tom, že se smlouva v originále fyzicky vyzvedne z notářství, zaplatí se odpovídající honorář a relevantní daně a smlouva se předloží na katastru nemovitostí k řádnému zápisu. Přibližná délka tohoto procesu bývá v rozmezí jednoho až tří měsíců.
  • Ihned po podpisu smlouvy máme na starost uzavření smluv s jednotlivými dodavateli (voda, elektrické energie, plyn, internetové připojení, atd.) na Vaše jméno. Je na nás informovat také příslušné úřady o změně vlastníka (městský úřad, finanční úřad), stejně tak jako společenství vlastníků. Pokud si to budete přát, jsme schopni Vám zajistit i takové služby jako například pojištění nemovitosti. V případě, že nemovitost již disponuje stávajícími smlouvami s jednotlivými dodavateli, je nutno je pouze převést na jméno nového majitele. Pokud jde o již starší smlouvy, dodavatelé mohou vyžadovat specifickou technickou certifikaci (revizní zprávy), které potvrdí, že stávající stav odpovídá požadovaným technickým parametrům. V případě potřeby naše kancelář tuto dokumentaci zajistí.

I po koupi nemovitosti Vám můžeme pomoci se správou Vaší nemovitosti, kdy přímo zajistíme, jak se o dům, bazén, zahradu starat v době Vaší nepřítomnosti, či v případě pokud se rozhodnete svojí nemovitost pronajímat.

Výdaje a daně

Výdaje spojené s koupí nemovitosti všeobecně jsou závislé na ceně transakce a běžně dosahují 13-14% kupní ceny.

Daň z převodu majetku

Tato daň se platí pouze u koupě nemovitostí tzv. z druhé ruky a platí se po podpisu kupní smlouvy u notáře. Na území Andalusie je tato daň progresívní, tj. závisí na ceně převáděné nemovitosti. Nejnižší úroveň je 8% pro transakce pod 400.000 Euro, včetně, navyšuje se na 9% mezi 400.001 a 700.000 Eury a dosahuje 10% pro transakce nad 700.001 Euro. V autonomních oblastech Murcie a Valencie je sazba daně pevná. V prvním případě jde o 8% a ve druhém o 10% z kupní ceny.

Actos Jurídicos Documentados / Správní poplatek

Ekvivalent daně z převodu majetku, který se týká pouze novostaveb. V Andalusii a Valencii jde o daňovou zátěž ve výši 1,5% z ceny, v Murcii stoupá na 2%. Existují určité daňové úlevy v jednotlivých autonomních oblastech. Tyto se týkají především případů, kdy je předmětem koupě nemovitost určená pro trvalé bydlení, jejíž hodnota nedosahuje 130.000 Eur u mladších 35 let, u ceny do 180.000 Eur v případě, že kupující má lékařsky potvrzené postižení, či v případech, kdy jde o sociální bydlení, opět určeno pro trvalé obývání.

DPH

Daň z přidané hodnoty se platí v případě koupě novostaveb. V současné době je její výše 10% z ceny.

Honorář notáře

Všichni španělští notáři by měli účtovat stejný honorář za stejnou práci, ovšem je také skutečností, že cena notářsky ověřených dokumentů je závislá na různých faktorech, jako například na hodnotě transakce, počtu zainteresovaných stran, počtu stránek samotného dokumentu, apod. Z tohoto důvodu je velmi složité odhadnout s přesností konečnou cenu. Pro přibližnou orientaci se může pohybovat v rozpětí mezi 800 až 1.500 €.

Registrace do Katastru

Registrace je zpoplatněna. Přibližně se pohybuje okolo 400 – 500 €.

Honorář advokáta

V závislosti na složitosti a délce procesu koupě se pohybuje v rozmezí 1 a 1,5% z kupní ceny, plus platné DPH.

Znalecký odhad

V určitých situacích je vhodné či nutné nechat vyhotovit znalecký odhad od architekta. Například při žádosti hypotéčního úvěru atd. V takovém případě se odhad pohybuje od 300 – 800 € v závislosti na velikosti nemovitosti.

Překladatelský servis

Honorář překladatele se pohybuje v rozmezí 20 – 40 € / hodinu

Příklad:

Naprostá většina nemovitostí ve Španělsku je součástí společenství vlastníků. Takovéto společenství je právnickou osobou, tvořenou všemi vlastníky té které budovy, seskupení budov nebo urbanizace. Řídí se jistými normami a zároveň rozhoduje o záležitostech, jež jsou ve všeobecném zájmu jejich jednotlivých členů (údržba, opravy, zlepšení společných prostor jako zahrady, bazény, atd.). Má také na starost smluvní dohody s externími dodavateli služeb jako bezpečnost, očista a spolupráci s jinými společenstvími vlastníků a místními orgány. Ke každé nemovitosti náleží určitý koeficient, tzv. účastnická kvóta, což je procentuální vyjádření poměru rozlohy té které nemovitosti vůči celku. Každý vlastník na základě této kvóty platí podíl na celkových výdajích. Každé společenství vlastníků by mělo mít alespoň jednu roční schůzi, i když je možno svolat jakoukoli mimořádnou, v závislosti na okolnostech. Na běžné schůzi se projde roční účetnictví (kontrola výdajů a příjmů), schválí se rozpočet na další období a zvolí se zástupci. Na základě žádosti kteréhokoli z majitelů je možno řešit jakoukoli záležitost, jež má spojitost se společenstvím.Výše poplatků závisí ve velké míře na velikosti komplexu, na službách a zařízeních, jež se tam nacházejí či poskytují, a na počtu vlastníků. Existují různé slevy za brzké platby a naopak penalizace za platby pozdní. Bývá proto výhodné mít pro tyto úhrady navedeno inkaso.

Energie a služby Ve Španělsku se všeobecně platí spotřeba elektrické energie každý měsíc, voda každé dva až tři měsíce, telefon a internetové připojení měsíčně. Přestože je to již výjimečné, existují stále některé komplexy, kde se voda rozpočítává mezi vlastníky z důvodu jediného vodoměru. V tom případě se připočítává k poplatku společenství vlastníků.

Pojištění nemovitosti / domácnosti

Je vhodné si sjednat pojištění nemovitosti, jež pokryje alespoň základní běžná rizika (požár, krádež, škody na vodovodním zařízení). Ve většině případů půjde o variantu přechodně či rekreačně obydlené nemovitosti. Ani desetileté pojištění, jež povinně ze zákona musí mít stavební firma, a které všeobecně řeší možné zásadní stavební nedostatky, ani samotné společenství vlastníků, nemívá pojištěny individuální nemovitosti ve vnitř.